La guía para el comprador – prepararse para la hipoteca
No espere hasta que esté listo para mudarse para comenzar a prepararse financieramente para comprar una casa.
Si usted es como la gran mayoría de los compradores de vivienda, elegirá financiar su compra con un préstamo hipotecario. Al prepararse de antemano, puede evitar los retrasos comunes y los obstáculos que muchos compradores enfrentan al solicitar una hipoteca.
Los requisitos para asegurar una hipoteca pueden parecer abrumadores, especialmente si es la primera vez que compra. Sin embargo, hemos descrito tres pasos simples para comenzar su camino hacia la propiedad de vivienda.
Incluso si eres un propietario actual, es una buena idea prepararte con anticipación para que no te encuentres con sorpresas en el camino. Los requisitos de préstamos se han vuelto más rigurosos en los últimos años, y los cambios en su historial crediticio, niveles de deuda, tipo de trabajo y otros factores podrían afectar sus posibilidades de aprobación.
Nunca es demasiado temprano para comenzar a prepararse para comprar una casa. ¡Siga estos tres pasos para comenzar a sentar las bases para su futura compra de vivienda hoy!
PASO 1: REVISE SU PUNTUACIÓN DE CRÉDITO
Su puntaje de crédito es una de las primeras cosas que un prestamista verificará para ver si califica para un préstamo. Es una buena idea revisar su informe de crédito y calificarlo usted mismo antes de estar listo para solicitar una hipoteca. Si tiene un puntaje bajo, necesitará tiempo para elevarlo. Y, a veces, en su informe aparecerá actividad fraudulenta o información errónea, que puede tardar meses en corregirse.
La calificación crediticia que utilizan la mayoría de los prestamistas es su calificación FICO, una calificación ponderada desarrollada por Fair Isaac Corporation que toma en cuenta su historial de pagos (35%), los montos adeudados (30%), la duración del historial crediticio (15%), el nuevo crédito (10%), y mix de crédito (10%). 1
Fuente: myFico.com
Los puntajes FICO base varían de 300 a 850. Un puntaje FICO más alto lo ayudará a calificar para una tasa de interés hipotecario más baja, lo que le ahorrará dinero.2
Por ley federal, usted tiene derecho a una copia gratuita de su informe de crédito cada 12 meses de cada una de las tres agencias de crédito principales (Equifax, Experian y Transunion). Solicite su informe de crédito gratuito en https://www.annualcreditreport.com.
Requisitos de puntaje mínimo
Para calificar para las tasas de interés más bajas disponibles, generalmente necesitará un puntaje FICO de 760 o superior. La mayoría de los prestamistas requieren una puntuación de al menos 620 para calificar para una hipoteca convencional.
Si su puntaje FICO es menor a 620, es posible que pueda calificar para una hipoteca no convencional. Sin embargo, debe esperar pagar tasas de interés y tarifas más altas. Por ejemplo, puede obtener un préstamo FHA (uno emitido por un prestamista privado pero asegurado por la Administración Federal de Vivienda) con una calificación crediticia tan baja como 580 si puede hacer un pago inicial del 3.5 por ciento. Y los préstamos FHA están disponibles para los solicitantes con puntajes de crédito tan bajos como 500 con un pago inicial del 10 por ciento.
Aumente su puntaje de crédito
No hay una solución rápida para un puntaje de crédito bajo, pero los siguientes pasos lo ayudarán a aumentarla con el tiempo.5
- Hacer pagos a tiempo
Con un 35 por ciento, su historial de pagos representa la mayor parte de su puntaje de crédito. Por lo tanto, es crucial ponerse al día con cualquier pago atrasado y hacer todos sus pagos futuros a tiempo.
Si tiene problemas para recordar pagar sus facturas a tiempo, configure recordatorios de pago a través de su plataforma de banca en línea, una herramienta gratuita de administración de dinero como Mint o una aplicación como BillMinder.
- Evite solicitar un nuevo crédito que no necesita
Las nuevas cuentas reducirán su antigüedad promedio, lo que podría impactar negativamente en la duración de su historial de crédito. Además, cada vez que solicite un crédito, puede resultar en una pequeña disminución en su puntaje de crédito.
¿La excepción a esta regla? Si no tiene ninguna tarjeta de crédito, o ninguna cuenta de crédito, debe abrir una cuenta para establecer un historial de crédito. Solo asegúrese de usarlo responsablemente y pague en su totalidad cada mes.
Si necesita comprar una nueva cuenta de crédito, por ejemplo, un préstamo para automóvil, asegúrese de completar sus solicitudes de préstamo dentro de un corto período de tiempo. FICO intenta distinguir entre la búsqueda de un solo préstamo y las solicitudes para abrir varias líneas de crédito nuevas por la ventana de tiempo durante la cual se realizan las consultas.
- Pagar tarjetas de crédito
Cuando cancela sus tarjetas de crédito y otro crédito renovable, reduce sus montos adeudados o el índice de utilización del crédito (proporción de saldos de cuenta a límites de crédito). Algunos expertos recomiendan comenzar con su deuda de mayor interés y pagarla primero. Otros sugieren pagar primero su saldo más bajo y luego transferir ese pago a su siguiente saldo más bajo para crear un impulso.
Sea cual sea el método que elija, el primer paso es hacer una lista de todos los saldos de sus tarjetas de crédito y luego comenzar a abordarlos uno por uno. Haga los pagos mínimos en todas sus tarjetas, excepto una. Pague todo lo que pueda en esa tarjeta hasta que se pague por completo, luego táchela de la lista y continúe con la siguiente tarjeta.
Pago de la deuda Tipo de interés Pago total Pago mínimo
Tarjeta de crédito 1 12.5% $ 460 $ 18.40
Tarjeta de crédito 2 18.9% $ 1,012 $ 40.48
Tarjeta de crédito 3 3.11% $ 6,300 $ 252
- Evite cerrar cuentas antiguas
Cerrar una cuenta antigua no la eliminará de su informe de crédito. De hecho, puede afectar su puntaje, ya que puede aumentar su tasa de utilización de crédito, ya que tendrá menos crédito disponible, y disminuir su longitud promedio de historial de crédito.
Del mismo modo, el pago de una cuenta de cobro no lo eliminará de su informe. Permanece en su informe de crédito durante siete años, sin embargo, el impacto negativo en su puntaje disminuirá con el tiempo.
- Corregir errores en su informe
Los errores o la actividad fraudulenta pueden afectar negativamente su puntaje de crédito. Por eso es una buena idea revisar su informe de crédito al menos una vez al año. La Comisión Federal de Comercio tiene instrucciones en su sitio web para disputar errores en su informe.
Si bien puede parecer mucho esfuerzo elevar su puntaje de crédito, su trabajo arduo se verá recompensado a largo plazo. No solo lo ayudará a calificar para una hipoteca, sino que también le ayudará a obtener una tasa de interés más baja en préstamos para automóviles y tarjetas de crédito. Incluso puede calificar para tarifas más bajas en primas de seguros.
PASO 2: AHORRE PARA UN PAGO INICIAL Y COSTOS DE CIERRE
El siguiente paso para prepararse para la compra de su casa es ahorrar para el pago inicial y los costos de cierre.
Enganche
Cuando compra una casa, normalmente paga una parte de ella en efectivo (pago inicial) y obtiene un préstamo para cubrir el saldo restante (hipoteca).
Muchos compradores primerizos se preguntan: ¿Cuánto necesito ahorrar para un pago inicial? La respuesta es … depende.
En términos generales, cuanto mayor sea el pago inicial, más dinero ahorrará en intereses y comisiones. Por ejemplo, usted calificará para una tasa de interés más baja y evitará pagar el seguro hipotecario si su pago inicial es al menos el 20 por ciento del precio de compra de la propiedad. Pero, ¿qué pasa si no puede darse el lujo de pagar un 20 por ciento?
En un préstamo convencional, se le solicitará que compre un seguro hipotecario privado (PMI) si su pago inicial es inferior al 20 por ciento. PMI es un seguro que compensa a su prestamista si no cumple con su préstamo.
El PMI le costará entre el 0,3 y el 1,5 por ciento del monto total de la hipoteca cada año. 8 Entonces, en un préstamo de $ 100,000, puede esperar pagar entre $ 300 y $ 1500 por año para el PMI hasta que el saldo de su hipoteca caiga por debajo del 80 por ciento del valor de tasación. 9Para una hipoteca convencional con PMI, la mayoría de los prestamistas aceptarán un pago inicial mínimo del cinco por ciento del precio de compra.7
Si un pago inicial del cinco por ciento sigue siendo demasiado alto, un préstamo asegurado por la FHA puede ser una opción para usted. Debido a que están garantizados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA solo requieren un pago inicial del 3.5 por ciento si su puntaje de crédito es 580 o más.7
¿El inconveniente de obtener un préstamo FHA? Se le pedirá que pague una prima de seguro hipotecario por adelantado (MIP) de 1.75 por ciento del monto total del préstamo, así como un MIP anual de entre 0.80 y 1.05 por ciento del saldo de su préstamo en una nota de 30 años. También hay ciertas limitaciones en los tipos de préstamos y propiedades que califican10.
También hay una variedad de otros programas patrocinados por el gobierno creados para ayudar a los compradores de vivienda. Por ejemplo, los veteranos y los miembros actuales de las Fuerzas Armadas pueden calificar para un préstamo respaldado por el VA que requiere un pago inicial de $ 0. 7 Consulte a un prestamista hipotecario sobre las opciones disponibles para usted.
TIPO MÍNIMO ABAJO CUOTAS ADICIONALES
- Préstamo convencional 20% Califique para obtener las mejores tarifas y no se requiere seguro hipotecario
- Préstamo convencional 5% Debe comprar un seguro hipotecario privado con un costo de 0.3 a 1.5% de la hipoteca anual
- Préstamo FHA 3.5% de la prima del seguro hipotecario por adelantado del 1.75% del monto del préstamo y una tarifa anual de 0.8 – 1.05%
Propietarios actuales
Si usted es un propietario actual, puede tener capital en su hogar que puede usar para el pago inicial de una nueva casa. Podemos ayudarlo a calcular el rendimiento esperado después de vender su casa actual y pagar su hipoteca actual. Póngase en contacto con nosotros para una evaluación gratuita!
Costos de cierre
Los costos de cierre también deben tenerse en cuenta en su plan de ahorro. Estos pueden incluir tarifas de originación de préstamos, puntos de descuento, tarifas de tasación, búsquedas de títulos, seguros de títulos, encuestas y otras tarifas asociadas con la compra de su casa. Los costos de cierre varían, pero generalmente oscilan entre el dos y el cinco por ciento del precio de compra.
Si no tiene los fondos para pagarlos en el momento del cierre, a menudo puede agregarlos al saldo de su hipoteca y pagarlos en el tiempo. Sin embargo, esto significa que tendrá un pago mensual más alto y pagará más a largo plazo porque pagará intereses sobre las tarifas.
PASO 3: ESTIMAR SU PODER DE COMPRA DE LA CASA
Una vez que tenga el puntaje de crédito requerido, los ahorros para un pago inicial y una lista de todas sus obligaciones de deuda pendientes a través de su informe de crédito, puede evaluar si está listo y puede comprar una casa.
Es importante tener una idea de cuánto puede pagar razonablemente, y cuánto podrá pedir prestado, para ver si la propiedad de una vivienda está al alcance.
Su relación deuda-ingreso (DTI) es uno de los principales factores que utilizan las compañías hipotecarias para determinar cuánto están dispuestos a prestarle, y puede ayudarlo a determinar si sus objetivos de compra de vivienda son realistas dada su situación financiera actual .
Su relación DTI es esencialmente una comparación de sus gastos de vivienda y otras deudas en comparación con sus ingresos. Hay dos relaciones DTI diferentes que los prestamistas consideran:
Proporción frontal
También llamado el índice de vivienda, este es el porcentaje de sus ingresos que se destinaría a los gastos de vivienda cada mes, incluido el pago de su hipoteca, el seguro hipotecario privado, los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario y las cuotas de asociación.12
Para calcular su proporción de DTI al inicio, un prestamista sumará sus gastos de vivienda esperados y los dividirá por sus ingresos mensuales brutos (ingresos antes de impuestos). La proporción máxima de DTI al inicio para la mayoría de las hipotecas es del 28 por ciento. Para un préstamo respaldado por la FHA, esta proporción no debe exceder el 31 por ciento.13
Proporción de back-end
La proporción de servicios de fondo tiene en cuenta todas sus obligaciones de deuda mensuales: sus gastos de vivienda esperados MÁS las facturas de tarjetas de crédito, pagos de automóviles, pensión alimenticia o pensión alimenticia, préstamos estudiantiles y cualquier otra deuda que aparezca en su informe de crédito.12
Para calcular su relación de respaldo, un prestamista tabulará sus gastos de vivienda esperados y otros pagos mensuales de la deuda y los dividirá por sus ingresos mensuales brutos (ingresos antes de impuestos). La proporción máxima de DTI de back-end para la mayoría de las hipotecas es del 36 por ciento. Para un préstamo respaldado por la FHA, esta proporción no debe exceder el 41 por ciento.13
Calculadora de asequibilidad para el hogar
Para tener una idea de cuánto puede pagar por su hogar, visite la Calculadora de Asequibilidad del Hogar gratuita de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces en https://www.realtor.com/mortgage/tools/affordability-calculator.
Esta práctica herramienta lo ayudará a determinar el poder de compra de su casa según su ubicación, sus ingresos anuales, sus deudas mensuales y el pago inicial. También ofrece un desglose mensual de la hipoteca que proyecta lo que pagaría cada mes en capital e intereses, impuestos a la propiedad y seguros de hogar.
La Calculadora de Asequibilidad del Hogar tiene como valor predeterminado una proporción DTI de back-end del 36 por ciento. Si la estimación del costo mensual en esa proporción es significativamente más alta que la que actualmente paga por la vivienda, debe considerar si puede compensar o no la diferencia cada mes en su presupuesto.
De lo contrario, es posible que desee reducir su precio de compra objetivo a un índice DTI más conservador. La herramienta le permite desplazarse a través de puntos de precio más altos y más bajos para ver el impacto en sus pagos mensuales para que pueda identificar su punto de precio ideal.
(Nota: esta herramienta solo proporciona una estimación de su poder de compra. Deberá obtener la aprobación previa de un prestamista hipotecario para saber el monto real de su aprobación de la hipoteca y las proyecciones de pagos mensuales).
¿Puedo permitirme comprar la casa de mis sueños?
Una vez que tenga una idea de su poder adquisitivo, es hora de averiguar qué vecindarios y qué tipo de casas puede pagar. La mejor manera de determinar esto es ponerse en contacto con un agente de bienes raíces con licencia. Ayudamos a los propietarios de viviendas como usted todos los días y podemos enviarle una lista completa de viviendas dentro de su presupuesto que satisfagan sus necesidades específicas.
Si hay hogares dentro de su rango de precios y vecindarios específicos que cumplen con sus criterios, ¡felicitaciones! Es hora de comenzar su búsqueda de casa.
De lo contrario, es posible que deba continuar ahorrando para un pago inicial más grande … o ajustar sus parámetros de búsqueda para encontrar hogares que se ajusten a su presupuesto. Podemos ayudarlo a determinar el curso correcto para usted.
COMIENCE A COLOCAR SU FUNDACIÓN HOY
Nunca es demasiado temprano para comenzar a prepararse financieramente para comprar una casa. Estos tres pasos lo pondrán en el camino hacia la propiedad de vivienda … ¡y un futuro financiero seguro!
Y si está listo para comprar ahora pero no tiene un puntaje de crédito perfecto o un gran pago inicial, no se desanime. Hay recursos y opciones disponibles que podrían permitirle comprar una casa antes de lo que cree. Podemos ayudar.
¿Quieres saber si estás listo para comprar una casa? ¡Llamanos! Lo ayudaremos a revisar sus opciones, lo conectaremos con uno de nuestros prestamistas hipotecarios de confianza y lo ayudaremos a determinar el momento ideal para comenzar su nueva búsqueda de vivienda.
Lo anterior hace referencia a una opinión y es sólo para fines informativos. No pretende ser un asesoramiento financiero. Consulte a un profesional financiero para obtener asesoramiento sobre sus necesidades individuales.
Sources:
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Quicken Loans Blog – https://www.quickenloans.com/blog/how-does-your-credit-score-affect-your-mortgage-eligibility
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myFICO – https://www.myfico.com/credit-education/credit-report-credit-score-articles/
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Bankrate – https://www.bankrate.com/mortgages/what-is-a-good-credit-score-to-buy-a-house/
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Bankrate – https://www.bankrate.com/finance/mortgages/7-crucial-facts-about-fha-loans-1.aspx
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myFICO – https://www.myfico.com/credit-education/improve-your-credit-score/
-
The Balance – https://www.thebalance.com/having-good-credit-score-960528
-
Bankrate – https://www.bankrate.com/mortgages/how-much-is-a-down-payment-on-a-house/
-
Bankrate – https://www.bankrate.com/finance/mortgages/the-basics-of-private-mortgage-insurance-pmi.aspx
-
Bankrate – https://www.bankrate.com/finance/mortgages/removing-private-mortgage-insurance.aspx
-
The Balance – https://www.thebalance.com/fha-home-loan-pitfalls-315673
-
Investopedia – https://www.investopedia.com/terms/c/closingcosts.asp
-
Bankrate – https://www.bankrate.com/finance/mortgages/why-debt-to-income-matters-in-mortgages-1.aspx
-
The Lenders Network – https://thelendersnetwork.com/fha-debt-to-income-ratio/